Kira artış oranı nasıl hesaplanır, kiracı nasıl çıkarılır?

Kısa cevap

• Kira artışı: Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 344'e göre yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Oran her ay TÜİK tarafından açıklanır.
• Yüzde 25 sınırı: Konut kiralarına uygulanan geçici sınır, 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemler için geçerliydi; bugün uygulanmıyor.
• Beş yıl sonra: Kira bedeli TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan, emsal kiralara göre kira tespit davası ile belirlenebilir.
• Tahliye: İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiranın ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca sebeplerdir. Her birinin kendine özgü süresi vardır.
• Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır.

Kira artış oranı neye göre belirlenir?

TBK md. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yeni kira yılı için anlaştıkları artışın, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini söyler. Sözleşmede “her yıl yüzde şu kadar” gibi daha yüksek bir oran yazılmışsa, fazla kısım geçersizdir; sözleşmenin geri kalanı ayakta kalır. Daha düşük bir oran yazılmışsa o oran uygulanır.

Sözleşmede artışa dair hiçbir hüküm yoksa kira bedelini, yine bu oranı aşmamak üzere ve kiralananın durumuna bakarak hâkim belirler. Kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir. Bugün bu sınır işyeri kiralarında da uygulanıyor; tacir kiracılar için öngörülen sekiz yıllık erteleme 2020'de sona erdi.

Yüzde 25 sınırı ne oldu?

Haziran 2022'de TBK'ya eklenen geçici madde ile konut kiralarında artış yüzde 25 ile sınırlandı ve bu sınır bir yıl uzatıldı. Son düzenlemeye göre sınır, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (dahil) arasında yenilenen konut kira dönemleri için uygulandı. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde yeniden yalnızca TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınıyor. İşyeri kiralarında yüzde 25 sınırı hiç uygulanmadı.

Kira artışı nasıl hesaplanır? TÜİK'ten oranı bulmak

Oranlar her ay değiştiği için burada rakam vermiyoruz. Hesabı kendiniz şöyle yapabilirsiniz:

1. Kira yılınızın yenilendiği tarihi sözleşmeden bulun (örneğin her yıl 1 Kasım).
2. TÜİK internet sitesinde “Tüketici Fiyat Endeksi” haber bültenini açın. Bülten her ayın başında, bir önceki ayın verisiyle yayımlanır.
3. Bültendeki “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranını alın; yıllık, aylık veya bir önceki yılın aralık ayına göre değişim oranları kira artışı için kullanılmaz.
4. Kira yenilenmeden önce açıklanmış en son bültendeki oranı esas alın. Uygulamada 1 Kasım'da yenilenen bir kira için ekim başında açıklanan eylül verisine bakılır.
5. Mevcut kira × (1 + oran/100) = yeni kira üst sınırı. Taraflar bunun altında bir rakamda anlaşabilir.

Sözleşmede yabancı para (döviz) ile kira kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hâli saklıdır.

Beş yıl sonra kira tespit davası

Kira beş yıl boyunca TÜFE sınırıyla artınca piyasanın çok altında kalabilir. Bu yüzden TBK md. 344, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesine imkân verir. Hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir ve hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder; bunun için genellikle bilirkişi incelemesi yapılır.

Zamanlama önemlidir (TBK md. 345). Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kirayı artıracağını yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan dava da aynı sonucu doğurur. Kira tespit davasını kiracı da açabilir.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Dava ve masrafların nasıl hesaplandığını vekâlet ücreti rehberimizde anlattık.

Kiracı nasıl çıkarılır? Tahliye sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Belirli süreli sözleşme, kiracı en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar (TBK md. 347). Kiracıyı tahliye etmek için aşağıdaki kanuni sebeplerden birinin bulunması gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, çocukları ve torunları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu somut olarak araştırır. Binanın yeniden inşası veya esaslı onarımı için boşaltılması gerekiyorsa da aynı yol kullanılır.

Ev yeni satın alındıysa yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir. İhtiyaç sebebiyle boşaltılan yer, haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat öder (TBK md. 355).

Tahliye taahhütnamesi

Kiracının belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği taahhütname, ancak kiralanan teslim edildikten sonra verilmişse geçerlidir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütnameler mahkemelerce genellikle geçersiz sayılır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir.

İki haklı ihtar

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kiracı, aynı kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki kez yazılı ve haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarın haklı sayılması için kiranın ihtar tarihinde gerçekten ödenmemiş olması gerekir.

Kira ödenmezse: temerrüt

Kira ödenmediğinde kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir. Uygulamada bu çoğu zaman ilamsız icra yoluyla, ödeme emriyle birlikte yapılır; borç süresinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Bu yol arabuluculuk şartının dışındadır.

10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresine eklenen on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel fesih dönemlerine ve üç aylık bildirim süresine uyularak fesih yapılabilir. Kiracı yine de çıkmazsa tahliye için dava açılır.

Tahliye sebeplerinin çoğunda bir aylık dava veya takip süresi vardır ve bu süre kaçırılırsa o kira yılı için hak kullanılamaz. Kiraya veren, dava açacağını bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar (TBK md. 353).

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Kira tespit, ihtiyaç veya taahhüde dayalı tahliye, kira alacağı ve depozito iadesi davaları bu kapsamdadır. Kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi ise arabuluculuk şartına tabi değildir.

Arabulucu süreci görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşırsa, örneğin belirli bir tarihte tahliye veya yeni kira bedeli üzerinde, anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu andan son tutanağa kadar hak düşürücü süreler işlemez.

İhtarname ne zaman gerekir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK md. 348). Yazılı bildirimin noter kanalıyla, yani ihtarname ile yapılması zorunlu değildir; ama tebliğ tarihini ve içeriği tartışmasız ispat ettiği için uygulamada en güvenli yoldur. İhtarnamenin işe yaradığı başlıca durumlar şunlardır:

• Kiraya verenin, yeni dönemde kirayı artıracağını otuz gün önceden bildirmesi (kira tespiti için)
• Ödenmeyen kira için otuz gün süre veren temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar
• Yeni malikin bir ay içinde yaptığı ihtiyaç bildirimi
• On yıllık uzama süresinden sonra en az üç ay önceden yapılan fesih bildirimi
• Dava süresini bir yıl uzatmak için yapılan “dava açacağım” bildirimi
• Kiracının sözleşmeyi uzatmayacağını en az on beş gün önce bildirmesi

İhtarnamenin içeriği, hangi sebebe dayandığınızı belirler. Yanlış sebep veya eksik süre, sonradan açılacak davayı zayıflatabilir.

Tahliye davası nasıl ilerler, ne kadar sürer?

Arabuluculukta anlaşma olmazsa tahliye ve kira tespit davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür; Üsküdar ve çevresindeki taşınmazlar için bu genellikle İstanbul Anadolu Adliyesi'dir. Basit yargılama usulü uygulandığı için diğer davalara göre daha hızlı ilerler; yine de tanık, keşif ve bilirkişi incelemesine göre ilk derece aşaması çoğu zaman birkaç aydan bir yılı aşan sürelere uzayabilir. Karara karşı istinaf yolu açıktır.

Hangi tahliye sebebine dayanacağınız, sürelerin nasıl hesaplanacağı ve ihtarnamenin nasıl yazılacağı sonucu doğrudan etkiler. Kiraya veren ya da kiracı olarak durumunuzu sözleşmeniz ve yazışmalarınızla birlikte değerlendirmek isterseniz gayrimenkul ve kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Bina kentsel dönüşüme giriyorsa kentsel dönüşüm rehberimiz kiracı ve malik haklarını ayrıca anlatıyor.